상가건물 임대차보호법 내용, 권리금 종류 등 총정리

상가건물 임대차보호법 내용, 권리금 종류 등 총정리

안녕하세요. 이번 시간에는 상가건물 임대차보호법 내용, 권리금 종류 등 총정리라는 주제로 상가건물 임대차 보호법이란 무엇인지와 상가 권리금의 종류, 임대차보호법의 개정 내용, 한계에 대해 알아보겠습니다.

 

상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법 요약

상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하는 법률입니다. 이 법은 임차인에게 유리한 편면적 강행규정으로, 상가건물 임대차에 대해서는 이 법의 규정이 우선적으로 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법의 주요 내용

1. 계약갱신요구권 및 임대차 기간 연장
- 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
- 임대차 기간은 5년에서 10년으로 연장되었습니다.

2. 권리금 보호
- 2015년 5월 13일 개정을 통해 권리금 회수 기회를 보장하는 규정이 신설되었습니다.
- 2018년 9월 개정에서는 권리금 회수 기간이 더 늘어났고, 전통시장에도 적용되도록 했습니다.
- 권리금은 상가 거래에서 세입자 간 관행적으로 주고받아온 돈으로, 법적 보호를 받지 못해 갈등의 원인이 되어왔습니다.

3. 환산보증금 상향 조정
- 2018년 10월 개정을 통해 환산보증금(보증금+월세 환산액)의 상한이 상향 조정되었습니다.
- 서울특별시 6억1천만원, 과밀억제권역 및 부산광역시 5억원, 광역시(과밀억제권역 제외) 및 세종특별자치시 4억원 등으로 변경되었습니다.

4. 임대료 인상률 제한
- 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.

추가 정보: 상가건물 임대차보호법의 개정 과정

상가건물 임대차보호법은 2001년 12월 29일 제정되어 임차인의 임차권을 법적 권리로 인정했습니다. 이후 2015년 5월 13일 개정을 통해 상가 세입자의 권리금 회수 기회를 보장하는 규정이 신설되었습니다.

2018년 9월에는 권리금 회수 기간이 더 늘어났고, 전통시장에도 적용되도록 했습니다. 또한 2018년 10월에는 환산보증금 상한이 상향 조정되었습니다.

이처럼 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리 보호를 위해 지속적으로 개정되어 왔습니다. 앞으로도 임차인의 권리 강화를 위한 추가 개정이 이루어질 것으로 예상됩니다.

상가건물 임대차보호법은 상가 세입자의 권리를 보호하기 위한 중요한 법률입니다. 이 법을 통해 임차인의 계약갱신요구권, 권리금 보호, 환산보증금 상한 조정 등이 이루어지고 있습니다. 앞으로도 이 법이 지속적으로 개정되어 상가 세입자의 권리가 더욱 강화될 것으로 기대됩니다.

상가 권리금의 종류

상가 권리금의 종류

상가 권리금은 일반적으로 다음의 3가지 유형으로 구분됩니다:

1. 바닥권리금
- 상가의 위치와 입지에 따라 결정되는 권리금
- 유동인구가 많고 상권이 활성화된 지역일수록 바닥권리금이 높게 형성됨
- 신규 임차인이 기존 임차인에게 지불하는 일종의 '자리 프리미엄'

2. 시설권리금
- 상가의 인테리어, 가구, 집기, 주방시설 등 유형 자산의 현재 가치에 대한 대가
- 일반적으로 설치 당시 시설비에 감가상각을 적용하여 계산
- 감가상각은 1년 단위로 30%씩 시설 비용을 줄이는 것이 관례

3. 영업권리금
- 기존 임차인의 영업 실적, 매출, 고객 등 무형적 자산에 대한 대가
- 대체로 이전 임차인의 1년 치 순이익을 권리금으로 지불
- 정확한 판단을 위해 기존 장부 확인이 필요하나, 신규 임차인은 기존 경영자나 부동산 중개인의 말에 의존할 수밖에 없음

이처럼 상가 권리금은 상권, 시설, 영업 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 하지만 현실에서는 이들 요소를 객관적으로 평가하기 어려워 '상가 권리금'으로 통칭되어 주먹구구식으로 거래되는 경우가 많습니다.

추가 정보: 상가건물 임대차보호법과 권리금 보호

상가건물 임대차보호법은 2015년 5월 개정을 통해 권리금 회수 기회를 보장하는 규정을 신설했습니다. 이후 2018년 9월 개정에서는 권리금 회수 기간이 더 늘어났고, 전통시장에도 적용되도록 했습니다.

이는 그동안 법적 보호를 받지 못해 갈등의 원인이 되었던 권리금에 대한 임차인의 권리를 강화하기 위한 조치였습니다. 앞으로도 상가건물 임대차보호법의 지속적인 개정을 통해 상가 세입자의 권리가 더욱 보장될 것으로 기대됩니다.

상가건물 임대차보호법 개정

상가건물 임대차보호법 개정의 핵심 내용

1. 권리금 개념의 법제화
- 2015년 5월 13일 상가임대차보호법 개정을 통해 그동안 법적으로 인정되지 않았던 '상가권리금' 개념이 법제화되었습니다.
- 권리금은 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가"로 정의됩니다.

2. 임차인의 권리금 회수 기회 보장
- 임대인이 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 있습니다.
- 임대인의 방해 행위에는 △신규 임차인과의 계약 거절, △현저히 고액의 차임과 보증금 요구, △종전 임차인의 권리금 수수 방해 등이 포함됩니다.
- 이를 위반할 경우 임차인은 임대차 종료 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 권리금 회수 기간 확대
- 2018년 9월 20일 개정을 통해 권리금 회수 기회 보장 기간이 임대차 종료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대되었습니다.
- 이는 임차인의 권리금 회수 기회를 더욱 보장하기 위한 조치였습니다.

4. 전통시장 적용 확대
- 2018년 개정안에서는 권리금 관련 규정이 전통시장에도 적용되도록 했습니다.
- 이를 통해 전통시장 내 상가 임차인들의 권리금 회수 기회도 보장받게 되었습니다.

이처럼 상가건물 임대차보호법 개정은 그동안 법적 보호를 받지 못했던 상가 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 향후에도 임차인 보호를 위한 법 개정이 지속될 것으로 기대됩니다.

상가건물임대차보호법의 주요 개념

상가건물임대차보호법의 주요 개념

1. 계약갱신요구권
- 임차인은 전체 임대차 기간이 10년 이하일 경우 계약 만료 시 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
- 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
- 2018년 개정을 통해 계약갱신요구권이 환산보증금 기준 이하 소규모 점포에서 전체 점포로 확대되었습니다.
- 또한 건물주가 바뀌더라도 10년 계약갱신 요구권이 보장되도록 개선되었습니다.

2. 환산보증금 및 월세 인상률 제한
- 환산보증금은 '보증금 + (월세×100)'로 계산됩니다.
- 환산보증금이 지역별 기준 이하인 경우에만 월세 인상률 5% 제한이 적용됩니다.
- 서울은 9억 원, 수도권은 6억 9천만 원, 광역시는 5억 4천만 원, 그 외 지역은 3억 7천만 원이 기준입니다.
- 이 기준 이하의 소규모 상점은 임차보증금이나 월세를 기존 계약금의 5%를 초과해 증액할 수 없습니다.

3. 대항력 및 우선변제권
- 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 하면 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 발생합니다.
- 대항력과 확정일자를 갖추면 경매나 공매 시 다른 후순위 권리자보다 임차인의 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
- 다만 우선변제권은 환산보증금이 지역별 소액보증금 한도액 이내인 경우에만 적용됩니다.

이처럼 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리를 보장하기 위해 다양한 제도를 마련하고 있습니다. 특히 계약갱신요구권, 월세 인상률 제한, 대항력 및 우선변제권 등은 임차인 보호의 핵심 내용이라고 할 수 있습니다.

상가건물임대차보호법의 한계

상가건물임대차보호법의 한계

1. 재개발·재건축 시 권리금 보상 부재
- 용산참사의 원인이 된 재건축이나 재개발 과정에서 상가 세입자들의 권리금 회수 방안이 개정안에 포함되지 않았습니다.
- 현재 재개발·재건축에 따른 상가 세입자 대책은 4개월분 휴업 손실액 보상이 전부이며, 권리금에 대한 보상은 전무한 실정입니다.
- 용산참사는 권리금 보상 문제로 세입자와 재개발 조합 간 갈등이 발생한 결과라고 볼 수 있습니다.

2. 대규모 점포 및 전통시장 배제
- 상가건물임대차보호법은 면적 3,000㎡ 이상의 대규모 점포 및 준대규모 점포를 권리금 회수 기회 보장 대상에서 제외하고 있습니다.
- 이로 인해 서민 임차인이 대다수인 전국 250여 곳의 전통시장 상가가 법적 보호에서 배제되고 있다는 비판이 제기되고 있습니다.

3. 건물주의 악용 가능성
- 건물주가 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우 세입자의 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 된다는 규정이 있습니다.
- 이를 악용해 건물주가 권리금 없이 세입자를 내보내고 1년 6개월간 상가를 비워둔 뒤 새 세입자로부터 상가를 새로 세놓을 수 있다는 우려가 있습니다.

4. 월세 인상률 제한 부재
- 환산보증금이 4억 원을 초과하는 경우 월세 인상률 제한 규정이 없어, 건물주가 세입자들을 권리금 없이 내쫓기 위해 월세를 대폭 올리는 경우가 발생할 수 있습니다.
- 또한 현재 시장 상황에서 환산보증금 4억 원 이하의 경우에도 월세 상한선 5%가 과도하게 높다는 비판이 있습니다.

이처럼 상가건물임대차보호법은 재개발·재건축 시 권리금 보상, 대규모 점포 및 전통시장 배제, 건물주의 악용 가능성, 월세 인상률 제한 부재 등의 한계점을 가지고 있습니다. 이에 대한 지속적인 개선이 필요할 것으로 보입니다.

 

마무리 : 상가건물 임대차보호법 내용, 권리금 종류 등 총정리

이번 시간에는 상가건물 임대차보호법 내용, 권리금 종류 등 총정리라는 주제로 상가건물 임대차 보호법이란 무엇인지와 상가 권리금의 종류, 임대차보호법의 개정 내용, 한계에 대해 알아보았습니다.